El Gobierno propone reducir hasta 100 mil dólares el tope máximo del valor de las viviendas que se podrán beneficiar con un porcentaje de la tasa de interés preferencial para créditos hipotecarios.
La Ley de Intereses Preferenciales que está vigente hasta diciembre de 2025, establece que se podrán financiar con un porcentaje de la tasa subsidiada las viviendas por un valor de hasta los 120 mil dólares.
La nueva modificación busca reducir el alcance del subsidio otorgado por el Estado, para que aplique solo para viviendas de entre 50 mil dólares y hasta un máximo de 100 mil dólares.
Otro de los cambios que plantea la propuesta de reforma de la Ley de Intereses Preferenciales, que se ha debatido en reuniones en el Ministerio de Vivienda y Reordenamiento Territorial (Miviot) junto con funcionarios del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), desarrolladores inmobiliarios y promotores de viviendas, apunta a fijar nuevos tramos de tasas de interés subsidiadas según el precio de las viviendas.
Además, señala el proyecto de ley que el subsidio se otorgará según las condiciones establecidas por el MEF y contempla una revisión anual del monto global destinado a ese beneficio.
Se propone que el Estado subsidie hasta el 85% de la tasa ofrecida por la entidad financiera.
"El Estado subsidiará hasta el 85% de la tasa ofrecida por la entidad financiera. Se considerará la tasa más baja entre la subsidiada y la ofrecida“.
Otro de los cambios que plantea esta reforma es eliminar la figura de tasa de interés de referencia para que sea cada banco, el que determine la tasa que ofrecerá para los créditos hipotecarios preferenciales según la libre oferta del mercado.
“La tasa de interés será determinada por el análisis de riesgo crediticio de la entidad financiera. Esta tasa servirá de base para calcular el subsidio estatal”, indica el borrador de la propuesta legal.
A enero de 2025 y para este primer trimestre, la tasa de interés referencial para créditos hipotecarios se ubica en 6.25% por encima del 6% del primer trimestre de 2024.
En cuanto a los tramos y tasas máximas de descuento que se otorgarán en subsidio, la propuesta legal apunta a tres tipos de tramos según el precio de las viviendas:
Un primer tramo que tendrá una tasa de interés preferencial de descuento del 5.50% para viviendas con un precio de hasta 50 mil dólares. El sistema funcionará de tal manera que si la tasa hipotecaria se ubica en 7% y se aplica para adquirir una vivienda de 50 mil dólares, el Estado cubre el 5.50% de la tasa de interés y el cliente solo pagaría al banco la diferencia, que sería en este ejemplo 1.50%.
El segundo tramo propone una tasa preferencial qué otorgará un descuento del 3.50% asumido por el Estado, para viviendas que tengan un precio de más de 50 mil dólares y hasta 80 mil dólares.
El tercer tramo se beneficiaría con una tasa de descuento cubierta por el Estado de 2% para viviendas cuyos precios estén entre más de 80 mil y hasta los 100 mil dólares.
Esta modificación de los tramos a los que se aplicará el subsidio y la tasa preferencial significa un aumento en el caso de las viviendas de hasta 50 mil dólares que antes se beneficiaban con una tasa de descuento del 4% y ,con la propuesta, plantea que se subsidie hasta 5.50%.
Mientras que se reduce de 4% a 3.50% el interés subsidiado para las viviendas de hasta 80 mil dólares, al igual que para las viviendas de hasta 100 mil dólares que antes recibían un descuento de 4% y con la propuesta quedaría en 2%.
Cabe resaltar que la ley vigente establece un descuento del 4% en la tasa de interés para viviendas de entre 45 mil dólares y que no exceda los 80 mil dólares por un plazo de 10 años no renovable y otro descuento de 4% para viviendas cuyo valor oscila en más de 80 mil dólares y los 120 mil por un período de ocho años.
La propuesta de reforma confirma que el subsidio en la tasa de interés será para la adquisición de viviendas nuevas y quedan excluidos de este beneficio las segundas viviendas y los inmuebles comerciales.
Además, establece que el MEF revisará la disponibilidad de los recursos para otorgar el subsidio y podrá establecer ajustes en los subsidios y tasas según las condiciones macroeconómicas.
“Se realizará una evaluación bianual del impacto de la ley para determinar su efectividad”, agrega la propuesta.
Mejorará la competencia y dinamizará el crédito
El superintendente de bancos de Panamá, Milton Ayón Wong, señaló que debido a la indefinición en la aplicación de la Ley de Intereses Preferenciales vigente y a los retrasos en los pagos del subsidio estatal a la tasa de interés, tanto bancos públicos como estatales prácticamente congelaron la aprobación de estos préstamos.
“Ha habido un retraso fuerte del diferencial de la tasa de interés que el Estado paga por el subsidio”, dijo Ayón en una entrevista con La Prensa en el marco del Foro Económico Internacional de CAF, Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe.
El regulador indicó que los bancos están dispuestos a reanudar estos préstamos siempre y cuando se garantice el pago del subsidio, pero además se permita tener una tasa de interés libre y no sujeta a un monto referencial.
“Actualmente se toma en cuenta las tasas de interés referenciales y se saca un promedio entonces se debe tener un mecanismo para que las tasas de interés sean de mercado y una parte sea subsidiada por el Estado”.
Según datos de la Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP), hasta noviembre de 2024, el saldo de los créditos de vivienda hipotecaria con ley de intereses preferenciales totalizaba 9 mil 294 millones de dólares.
Créditos hipotecarios
Ayón Wong explicó que si la tasa de mercado está en 6.5%, los bancos pueden financiar a 2.50% los créditos hipotecarios residenciales y que el Estado pague el restante por ejemplo el 4%. “Pero que haya claridad”.
Considera que tener una tasa de mercado permitirá la competencia entre los bancos y permitirá que los usuarios tengan opciones para elegir a la vez que para los bancos será más atractivo prestar en estos segmentos.
Desarrolladores y constructores a la espera
La falta de pago a los bancos de los subsidios de las tasas de interés preferenciales, sumada al vencimiento del Fondo Solidario de Vivienda en junio del año pasado, que otorgaba un bono de 10 mil dólares para que las familias lo usaran como inicial en la compra de viviendas de hasta 70 mil dólares, ha mantenido en vilo durante los últimos meses a constructores, desarrolladores y promotores inmobiliarios.
La Cámara Panameña de la Construcción dijo a inicios de este año que 75 proyectos en construcción estaban detenidos.
En el interior, los promotores señalan que la cifra puede ser el doble de los proyectos en suspenso, con las implicaciones que tiene para el empleo, la recaudación de impuestos en las regiones y la derrama económica que se ha dejado de percibir por esa paralización.
Se espera que este tema de la reforma de la Ley de Intereses Preferenciales se retome en el Ejecutivo y se decida presentar en la Asamblea Nacional.
