Un acuerdo municipal que adopta la Compensación Urbana por Incremento a la Edificabilidad como Instrumento de Financiamiento Urbano, propuesto por la Dirección de Planificación Urbana (DPU) de la Alcaldía de Panamá en octubre pasado, ha generado una serie de cuestionamientos y dudas entre las comunidades organizadas. Estas consideran que el proceso ha sido acelerado, poco divulgado y escasamente compartido con los ciudadanos interesados.
La propuesta de compensación urbana busca permitir incrementos en la edificabilidad —como la inclusión de más pisos, unidades o densidad en un terreno— a cambio de un pago económico. Según la Alcaldía, el objetivo es que los promotores de construcción aporten a la ciudad cuando reciban un aprovechamiento adicional sobre lo permitido en la normativa vigente.
Además, el proyecto pretende modificar el Acuerdo No. 119 de agosto de 2015, “que establece el procedimiento para la gestión de la contribución de mejoras municipales y crea el fondo de contribución por mejoras”, con el fin de unificar en una sola comisión la administración de los fondos y proyectos.
Rechazan propuesta
La Red Ciudadana Urbana de Panamá (RedCupa) expresó su rechazo al proceso que impulsa el Municipio de Panamá para aprobar el acuerdo de compensaciones urbanas, denunciando falta de consulta ciudadana, cambios irregulares en los borradores del proyecto y un posible detrimento del ordenamiento territorial.
En un comunicado, la RedCupa reconoció que el municipio podría recaudar fondos considerables para realizar inversiones en infraestructura y espacios públicos, pero advirtió que la propuesta podría violar leyes vigentes, como la Ley 6 de 2006 de Descentralización, particularmente en lo referente a los requisitos de los planes de ordenamiento territorial y las modificaciones solicitadas a los mismos.
“Fomentar la venta de los derechos de la ciudad a solicitud de terceros solo desestima todos los recursos estatales y los esfuerzos de los actores involucrados en la formulación de los planes territoriales vigentes, especialmente en el recién aprobado Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de San Francisco”, señala el comunicado.
Xochilt Troncoso, presidenta de la RedCupa, indicó que el borrador del acuerdo se distribuyó sin haber sido discutido adecuadamente con las comunidades.
“Nos parece una falta de respeto que ya exista un acuerdo para aprobar algo que no hemos discutido. Solo se han hecho cuatro o cinco talleres, y eso no es participación real”, expresó.
“Tú no puedes primero decirle a la gente: esto es lo que va a pasar, ahora tienes que aprobarme. Primero tienes que conversar con la gente, explicarle, saber qué siente y qué opina”, agregó Troncoso, criticando que las autoridades municipales convoquen talleres después de avanzar en la redacción del acuerdo.
Troncoso analizó que el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de San Francisco fue aprobado el 17 de octubre de 2025, el mismo día en que cerraba la convocatoria para la compensación urbana, sin que se hubieran realizado los talleres de participación ciudadana prometidos. Los talleres se efectuaron después de la aprobación, lo que deja en evidencia —según los denunciantes— un intento de legalizar decisiones tomadas previamente sin consulta pública.
Para algunos representantes comunitarios y grupos ciudadanos que forman parte de la RedCupa, expresaron su rechazo a este procedimiento, alertando que “se introdujeron las compensaciones urbanas en el plan sin transparencia ni participación real, y que el gobierno local busca validar esas modificaciones con talleres simbólicos realizados tras la aprobación formal del documento”.
La Red Ciudadana Urbana sostiene que el proyecto introduce cambios sustanciales en la regulación del desarrollo urbano. Como ejemplo, señalaron que permitiría a las promotoras construir edificios de hasta 15 o 20 pisos —cuando las normas actuales establecen un límite de 8 o 10— a cambio de un pago económico.
“Eso es una falta de respeto. Si alguien paga 300 mil dólares, puede construir el doble de altura. Eso no es planificación urbana, es venta de excepciones”, afirmó Troncoso.
Asimismo, denunciaron que el porcentaje de contribución de las compensaciones fue modificado sin explicación. “Originalmente era 25%, pero a las 24 horas bajaron el programa y lo cambiaron a 10%”, aseguró la dirigente.
La RedCupa también criticó que el valor del metro cuadrado de construcción que usa el municipio para calcular impuestos no ha sido actualizado en años, lo que implica pérdidas millonarias para la ciudad.
“Seguimos cobrando sobre un precio inamovible que no refleja el valor real del mercado, regalando dinero a las promotoras”, añadió.
Tras la reunión sostenida el lunes 27, la organización solicitó formalmente que el acuerdo no sea presentado aún ante el Consejo Municipal, hasta que la ciudadanía tenga tiempo para analizar el borrador completo.
“Nosotros trabajamos, no vivimos de esto. Necesitamos tiempo para revisar todas las propuestas que ellos sacan de manera acelerada, sin pensar en el impacto real sobre los barrios”, enfatizó.
Las juntas de desarrollo local de Bella Vista, Hato Pintado y Betania también han manifestado su oposición al acuerdo.
Finalmente, la Red insistió en que el municipio debe respetar los planes de ordenamiento territorial establecidos por ley y cesar la práctica de otorgar excepciones “a dedo”. “Lo que están haciendo hoy es ilegal. Quieren formalizar las excepciones y ganar más dinero, pero el daño urbano sigue igual o peor”, concluyó.
DPU indica que cada barrio puede beneficiarse
Por su parte, desde la DPU, dirigida por David Tapia, se explicó que el proyecto de compensación urbanística impulsado por la Alcaldía también se coordina con las Juntas Comunales, los desarrolladores inmobiliarios y la ciudadanía.
Según la DPU, “el objetivo principal es que las comunidades de cada barrio puedan beneficiarse de inversiones en redes y servicios públicos, espacios públicos y movilidad, así como de su mantenimiento y mejora. Para ello, cada comunidad podrá definir, junto con su Junta Comunal y la Alcaldía, cuáles son sus necesidades y prioridades de inversión”.
La propuesta de compensación urbana podrá realizarse de dos maneras: en especie o en recursos, explicó la DPU.
En el caso de la compensación en especie, esta podrá darse mediante la ejecución directa de las obras por parte del desarrollador, utilizando los precios de referencia de la Contraloría.
En tanto, la compensación en recursos se realizará a través de un aporte a una cuenta municipal de destinación específica, cuyos fondos se gestionarán dentro del presupuesto municipal conforme a los procesos establecidos.
Actualmente, el proyecto que busca establecer la compensación urbana por incremento a la edificabilidad continúa en análisis dentro de la DPU.
El representante de Bella Vista, César Kiamco, explicó que la propuesta aún no ha sido presentada oficialmente ante el pleno del Consejo Municipal, ya que se mantiene en fase de revisión técnica.
Kiamco añadió que, una vez concluido el proceso de análisis interno, la propuesta deberá ser elevada al Consejo Municipal, donde se espera que sea revisada por la Comisión de Vivienda —encargada de los temas de urbanismo— y la Comisión de Hacienda, debido a que incluye aspectos relacionados con tributos y contribuciones municipales.
El representante precisó que esta iniciativa no forma parte del POT del corregimiento de San Francisco, sino que se trata de un procedimiento independiente impulsado desde la DPU.
Actualmente, el documento se encuentra en etapa de evaluación técnica, a la espera de que el municipio defina si se llevará a cabo una consulta pública antes de su presentación formal ante el Consejo Municipal.
