Los residentes de La Cresta, en el corregimiento de Bella Vista, están preocupados por un nuevo proyecto de construcción de apartamentos en esta urbanización, el cual consideran que no cumple con la normativa vigente sobre la densidad permitida en la zonificación. A esto se suma que la comunidad presenta deficiencias en los servicios públicos, como la falta de agua y la necesidad de espacios adecuados para la circulación vial.
Según la Resolución N.° 15-92 del 24 de febrero de 1992 del Ministerio de Vivienda, en la cual se aprobó la rezonificación y las normas de desarrollo urbano especial para la urbanización de La Cresta, se establece que, en la zona R2B-E, la densidad neta permitida es de hasta 300 personas por hectárea (60 unidades de vivienda por hectárea).
Sin embargo, la Junta de Desarrollo Local (JDL) de La Cresta señala que el nuevo anteproyecto PH “Zima” planea construir 59 apartamentos en un terreno de solo 3,481 metros cuadrados, y no en una hectárea completa, por lo que no cumple con el requisito establecido.
Para abordar este tema, el pasado lunes 9 de junio, los residentes de La Cresta participaron en una reunión informativa convocada por la Dirección Regional Metropolitana del Ministerio de Ambiente (MiAmbiente), para tratar el Estudio de Impacto Ambiental (EIA) categoría I del proyecto Zima. La entidad indica que el promotor de este proyecto es la sociedad Zima La Cresta, S.A.
Durante la reunión, los residentes manifestaron su oposición a la construcción de un proyecto que, según ellos, no cumple con la zonificación vigente y podría afectar su calidad de vida. Además, señalaron que existe una incompatibilidad con la zonificación, que se ha presentado información falsa respecto a la encuesta comunitaria, y que no se han esclarecido adecuadamente los aspectos técnicos del proyecto.
Por su parte, MiAmbiente informó a la comunidad durante la reunión que la promotora presentó una declaración jurada en la que afirma haber realizado la encuesta en la comunidad, uno de los requisitos para presentar el EIA. Sin embargo, los residentes alegan que las encuestas incluidas en el estudio fueron realizadas a personas ajenas a la comunidad, lo que pone en duda su validez.
Uno de los vecinos señaló durante la reunión que su edificio, ubicado justo frente al proyecto Zima, nunca fue encuestado, a pesar de que podrían ser los principales afectados si el proyecto se construye.
Michell Zarak, presidente de la JDL de La Cresta, reiteró que este proyecto inmobiliario tiene una zonificación R2B-E (zona residencial de densidad media), la cual permite hasta 300 personas y 60 unidades de vivienda por hectárea. Sin embargo, indicó que, con el tamaño del terreno donde se pretende desarrollar el edificio, solo se podrían construir 21 viviendas para 104 personas.
Zarak también manifestó su preocupación por los problemas básicos de infraestructura en La Cresta, como la falta de agua, la recolección de basura, el suministro eléctrico y el espacio vial limitado, aspectos que considera deben ser tomados en cuenta antes de autorizar nuevos desarrollos.
Al concluir la reunión, Max Bedoya, director de Comunicación y representante de MiAmbiente indicó que la entidad se compromete a que el proyecto será evaluado con detalle, con base en criterios técnicos y ambientales, y de conformidad con la ley.
Además, aclaró que el EIA del anteproyecto Zima no está aprobado actualmente, y se mantiene en etapa de evaluación, por lo que cualquier publicación que afirme lo contrario es falsa y temeraria. Esto con respecto, a la publicación de un comunicado de la promotora donde indicó que se había completado exitosamente su evaluación ambiental.
Permisos de construcción
La aprobación de este anteproyecto fue otorgada en septiembre de 2023, durante la pasada administración de la Dirección de Obras y Construcciones (DOYC) del Municipio de Panamá. No obstante, a criterio de los residentes, lo aprobado omitió un aspecto fundamental: que la densidad permitida es por hectárea, tal como lo establece la Resolución N.° 15-92 del 24 de febrero de 1992.
Desde diciembre de 2024, la JDL solicitó mediante carta a la Dirección de Obras y Construcciones (DOYC) que revisara el documento de aprobación del anteproyecto Zima, con el fin de dejar clara la densidad permitida en la zona.
Sin embargo, ante la falta de una respuesta concluyente, el pasado martes 10 de junio, la JDL de La Cresta participó en una cortesía de sala ante el Concejo de Panamá, gestionada por el representante de Bella Vista, César Kiamco.
Durante la cortesía de sala, participó la abogada de la JDL, quien expuso las preocupaciones de los residentes respecto a la zonificación y a la falta de respuesta por parte de la DOYC, por lo cual el tema será tratado en la comisión de vivienda del Concejo de Panamá.
Cabe mencionar que la Dirección de Planificación Urbana del Municipio de Panamá certificó la zonificación y densidad permitida para dicho proyecto, coincidiendo con lo que advierte la comunidad.
En tanto, el director de Obras y Construcciones del Municipio de Panamá, Luis Carballeda, explicó a La Prensa que el caso de la Asociación de Vecinos de La Cresta (Avelac) ha sido atendido tanto por la DOYC como por la Dirección de Planificación Urbana (DPU).
Sin embargo, en respuesta a las solicitudes de revisión técnica del anteproyecto RLA-490/2, basadas en la zonificación especial de la urbanización La Cresta, se consultó al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) sobre la aplicabilidad de otra normativa: la Resolución 32-19 de 2019, que regula a nivel nacional el cálculo del número de habitantes en viviendas (residencias y edificios de apartamentos).
Según Carballeda, el Miviot aclaró que, dado que la Resolución 15-92 no incluye un sistema de cómputo de densidades, debe aplicarse la Resolución 32-19, que sí lo contempla y tiene validez nacional.
Adjuntos
La Cresta - zonificacion.pdf“Se puede concluir que el criterio aplicado en la revisión y análisis del anteproyecto Zima se ha realizado en apego a las normas existentes que regulan la materia, es decir, la Resolución 32-2019 de 21 de enero de 2019”, dijo Carballeda.
No obstante, tras la cortesía de sala, el caso será atendido en la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano del Concejo de Panamá, solicitado por el director de Obras y Construcciones, donde la JDL de La Cresta tendrá participación.
Por su parte, el representante de Bella Vista explicó que el tema de la zonificación es competencia de la DOYC del Municipio de Panamá y no de otra dependencia por lo que también espera una respuesta formal de dicha dirección sobre este tema.
En la sesión del Concejo se destacó que tanto la evaluación ambiental como la definición de la zonificación están en proceso, y deben abordarse con transparencia, criterios técnicos y, sobre todo, con participación ciudadana.
Zima responde
La promotora del proyecto PH Zima, S.A., manifestó su posición luego de ser consultada por La Prensa sobre las denuncias e inconformidades planteadas por los residentes de La Cresta, comunidad donde se prevé desarrollar el proyecto habitacional.
Según la promotora, el proyecto aún no cuenta con un EIA aprobado. No obstante, aclaró que el anuncio publicado en medios impresos no menciona una resolución final del estudio, sino que informa sobre el avance del proceso.
“La intención fue ser transparentes e informar sobre el progreso, no anunciar una aprobación”, indicaron.
Con respecto a la denuncia de que las encuestas fueron realizadas a personas que no viven en La Cresta, la promotora sostiene que las encuestas, el volanteo, las reuniones informativas y el contacto con la Junta Comunal de Bella Vista se realizaron conforme a la ley y están debidamente documentados en el EIA.
Sobre el tema de la densidad y la zonificación, indicaron que cuentan con el anteproyecto aprobado por la DOYC, y que MiAmbiente ha consultado con dicha entidad para validar el cumplimiento.
La empresa expresó que está dispuesta a escuchar y aclarar las dudas de la comunidad, pero tras varias reuniones los residentes advierten que las normas de densidad en las unidades de vivienda inclumplen con lo que dicta norma.
