En un reciente reel de Instagram, el alcalde Mayer Mizrachi amargamente se queja de la demanda interpuesta contra el Plan Local de Ordenamiento Territorial (PLOT) de 2021, argumentando que podría “paralizar toda la construcción en la ciudad”. Nadie podrá construir, dice. Ni remodelar su casa. Ni levantar un quiosco. El terreno que compraste no va a valer lo que pagaste.
Hay que aclarar que, de invalidarse el PLOT 2021, simplemente regiría la normativa anterior. Lo que no queda tan claro es a quién se dirige el alcalde en este video: ¿a quienes se benefician del desorden urbano o a quienes lo padecen?
Los vecinos que nadie escucha
Como nunca antes en la historia panameña, centenares de vecinos organizados en toda la ciudad libran una batalla silenciosa contra cambios de zonificación que transforman sus barrios sin consulta y sin sustento técnico. No son grupos de élite que defienden vistas al mar. Son comunidades a las que se les arrebata su calidad de vida: perdiendo arbolado, con calles colapsadas y temperaturas cada vez más altas. Nunca les preguntaron si eso era lo que esperaban del contrato que tenían con su ciudad. Ese contrato tiene un nombre: zonificación.
Mientras estas asociaciones litigan a su propio costo, el alcalde advierte en redes que quienes se quejan quieren “hundir a Panamá” y no cantan el himno nacional.
¿Para quién se construye la ciudad?
El valor de un terreno no depende solo de su ubicación: depende de cuánto se puede construir sobre él. En Panamá, el mecanismo funciona así: un desarrollador compra una casa en un barrio de baja densidad —a precio de baja densidad— y luego solicita un cambio de zonificación para ese solo lote. La normativa existe para evitar justo eso: marca las reglas para una zona completa, no para un lote individual. Pero cuando esas reglas se aplican de forma discrecional, sin sustento técnico y sin participación ciudadana, el resultado es especulación: el valor del suelo se multiplica, el desarrollador gana y el barrio paga.
El PLOT de 2021 agravó ese problema al plantear en sectores de la ciudad densidades superiores a las de Manhattan, no como respuesta a necesidades de vivienda asequible, sino a la presión del mercado inmobiliario. Ya en 2017, según la consultora CBRE, más de 3,000 apartamentos del centro de la ciudad estaban desocupados, y desde entonces la construcción no ha parado. Los números dicen para quién.
Según INDESA Capital, en el primer trimestre de 2026 los compradores extranjeros representaron el 48.8% del mercado, un récord histórico. Desde 2021, año en que se aprobó el PLOT, la inversión extranjera en vivienda creció un 65%, más de tres veces la tasa del mercado local. En paralelo, los créditos hipotecarios para el panameño promedio se derrumban. Según la Superintendencia de Bancos, la aprobación de nuevos créditos preferenciales cayó un 34% en los primeros cuatro meses de 2026. “La gente sigue necesitando dónde vivir, pero no puede comprar; por eso alquila”, reconoció el propio director de Estudios Financieros de la Superintendencia. Esa demanda de alquiler alimenta, paradójicamente, a los inversionistas extranjeros que compran para arrendar.
La ciudad se construye intensamente. Para quienes no necesitan hipoteca.
La infraestructura que se estira como chicle
Cuando un desarrollador obtiene un cambio de zonificación y levanta 200 apartamentos donde antes había cuatro casas, no está obligado a ampliar las calles ni garantizar agua potable para los 700 nuevos residentes. La infraestructura simplemente se estira.
El propio presidente Mulino calificó la situación del agua en Panamá Oeste como una “irresponsabilidad mayúscula”. La red de distribución pierde más del 48% del agua por fugas. El IDAAN estima que en los próximos 10 años Panamá Oeste llegará a 1.2 millones de habitantes. Nadie invirtió en la infraestructura para recibirlos.
Más de 100,000 personas viajan diariamente hacia la ciudad en vías que colapsan cada mañana. Esa gente vive en el oeste porque la especulación los expulsó del centro. Se levantan antes del amanecer. Llegan de noche. No por elección, sino por exclusión, gracias a decisiones que priorizan rentabilidad sobre habitabilidad. Y mientras Panamá avanza en esa dirección, el resto del mundo camina en sentido contrario.
Ciudades referentes del mundo —Ámsterdam, Copenhague, Medellín, Bogotá— invierten en hacerse más caminables, más verdes, menos dependientes del auto. Entienden que una ciudad que funciona bien atrae talento, mejora la salud pública, reduce emisiones y también genera riqueza, pero riqueza distribuida. Panamá hace exactamente lo contrario: aumenta densidad sin transporte público, construye hacia arriba sin ensanchar aceras, aprueba torres sin exigir espacios verdes. Eso es una decisión de política pública que beneficia a un sector muy pequeño.
¿A quién le habla, entonces, el alcalde? ¿Y para quién trabaja?
Cuando Mizrachi dice que la demanda legal afectará al panameño que quiere vender su terreno, cabe preguntar: ¿cuántos panameños tienen esa capacidad real? A las familias que serán desplazadas por el embalse del Río Indio les ofrecen $3,000 de indemnización. El panameño que gana cuando sube la densidad no es el vecino de toda la vida: es quien ya tenía los contactos y los recursos para conseguir el cambio de zonificación.
Quienes vivimos y defendemos nuestros barrios no nos oponemos al desarrollo. Nos oponemos al desorden. A que se construya sin infraestructura y sin escuchar a quienes viven las consecuencias. Cuando la voz ciudadana se trata como obstáculo en lugar de herramienta de corrección democrática, el debate deja de ser urbanístico y se vuelve político: ¿quién tiene derecho a decidir el futuro de la ciudad y en beneficio de quién?
Eso es lo que le pedimos al alcalde. Que explique, con datos, por qué el PLOT sirve a la ciudad. Que abra el debate. Que escuche a los barrios.
Porque un alcalde que solo le habla a los constructores y a los inversionistas no le está hablando a Panamá.
La autora es arquitecta.
